Dyrektywa budynkowa: bomba podłożona pod rynek nieruchomości i horrendalne koszty dla właścicieli domów czy potrzebne inwestycje?
Parlament Europejski znaczną większością głosów przyjął tzw. „dyrektywę budynkową”, czyli EPBD (European Performance of Buildings Directive). Nakłada ona nowe obowiązki – związane z efektywnością energetyczną – na właścicieli istniejących budynków i na tych, którzy chcą zbudować nowe. Część polityków straszy: „dyrektywa budynkowa” to horrendalne koszty remontów i wzrost cen nowych mieszkań. Ile w tym prawdy? Sprawdzam na chłodno
„Dyrektywa budynkowa” to kolejna część słynnego „Zielonego Ładu”, za pomocą którego Unia Europejska chce uczynić naszą część świata najbardziej ekologicznym miejscem na Ziemi. Czy to ma sens i czy od tego nie zbankrutujemy? Co wiąże się z przegłosowaną przez europarlament dyrektywą? Zagłosowało za nią w europarlamencie aż 370 posłów, a tylko 199 było przeciw (46 parlamentarzystów wstrzymało się od głosu). A więc może to coś dobrego i potrzebnego?
Niekoniecznie, bo wśród polityków i komentatorów (zwłaszcza tych o bardziej prawicowych poglądach i przekonaniach) zaczął się duży protest. Uważają oni, że to kolejna bzdurna dyrektywa, która naraża nas na niepotrzebne koszty i jest wymysłem jakichś ekologicznych szaleńców. No to jak jest?
Dyrektywa EPBD powstała, bo Komisja Europejska doszła do wniosku, że bez energooszczędnych domów na terenie całej Unii nie będziemy w stanie zredukować o 55% emisji CO2 do 2030 r. (a to tego zmierza pakiet „Fit for 55”, który przecież nie został odwołany). A tym bardziej nie osiągniemy neutralności klimatycznej do 2050. Domy odpowiadają za 40% emisji gazów cieplarnianych w Europie (część z nich zużywa dużo energii, większość nie jest właściwie ocieplona, są budowane z tworzonych nieekologicznie komponentów), a Bruksela chce, żeby nie były „energetycznymi smokami”.
To oczywiście oznacza koszty i to niemałe (o czym dalej). Po drugiej stronie mają być korzyści nieograniczające się do tego, że Ziemia być może się nie ugotuje (inna sprawa – powiedzmy to sobie szczerze – że za jej gotowanie odpowiadają daleko bardziej Chińczycy i Amerykanie). Unia mówi tak: energochłonne i źle ocieplone budynki sprawiają, że ich mieszkańcy płacą wysokie rachunki, więc jak się zainwestuje w energooszczędność, to to się zwróci, bo będziemy zdrowsi i z mniejszymi obciążeniami na fakturach.
Kto odpowiada za emisję gazów cieplarnianych?
„Dyrektywa budynkowa”: co przegłosował europarlament?
Co ma być zrobione? Europarlament zgodził się na następujący pakiecik „udogodnień” dla mieszkańców Europy:
Wszystkie nowe budynki wybudowane po 2030 r. mają być zeroemisyjne, a w przypadku budynków będących własnością władz publicznych – ten obowiązek ma być spełniony już od 2028. Co to znaczy? Mają być porządnie ocieplone, posiadać efektywne energetycznie ogrzewanie, szczelne okna, panele fotowoltaiczne, wentylację powietrza i izolację dachu oraz ładowarkę dla samochodu elektrycznego (odpowiadają za to szczegółowe normy z serii ISO, a konkretnie ISO 52000-1, 52003-1, 52010-1, 52016-1 i 52018-1).
Od 2025 r. państwa Unii Europejskiej nie będą mogły subsydiować kotłów na paliwa kopalne, czyli nie będą mogły być preferowane (dopłatami lub ulgami podatkowymi) żadne kotły na węgiel czy olej opałowy. W grę wchodzi co najwyżej dopłacanie do kotłów połączonych z kolektorami słonecznymi lub pompami ciepła. Do 2040 r. używanie kotłów na paliwa kopalne ma być w Unii Europejskiej zabronione.
Do 2030 r. państwa będą musiały zmniejszyć zużycie energii w budynkach o 16% (a po kolejnych kilku latach – o 26%). W praktyce oznacza to konieczność zmodernizowania kilkunastu procent budynków (bo łatwiej mieć 16% budynków prawie zeroemisyjnych niż np. 32% takich, które są „trochę niskoemisyjne”).
Budynki, które nie będą spełniały warunków energooszczędności, mają mieć ograniczenia „transakcyjne”, czyli nie będzie można ich sprzedać ani kupić. Nie znalazłem nigdzie informacji jak to ma wyglądać i od kiedy ma być egzekwowane, ale sam fakt, że na rynek „przymusowo” zaczną wchodzić nowe budynki zeroemisyjne spowoduje, że te o najgorszych wskaźnikach zużycia energii i ciepła będą mocno traciły na wartości. I to zmusi ich właścicieli do kosztownych remontów.
Ekopułapka czy inwestycja w nowoczesność?
Ile to może kosztować? W przypadku nowych budynków, budowanych po 2030 trzeba się spodziewać, że rzeczywiście podrożeją, bo zeroemisyjność kosztuje. Pompa ciepła (45 000 zł), fotowoltaika (30 000 zł), wysokiej jakości termoizolacja (fachowcy piszą, że średnio 22 000 zł za każde 100 m2), spełniające wyśrubowane normy okna i drzwi, systemy smart-home i „mądry” sprzęt AGD w środku oraz ładowarka PV w ścianie.
Sumując to wszystko, mówimy o podrożeniu budowy typowego domu o co najmniej 100 000 zł i mieszkania o pewną część tej kwoty (bo w przypadku mieszkań koszt się rozkłada, nie umiem tego policzyć). Pewnie będzie to jakieś 10% kosztów budowy i to zostanie uwzględnianie w cenie nowych nieruchomości. Nieruchomości będą więc droższe i trudniej dostępne dla młodych ludzi, którzy kupują je na kredyt, ale za to znacznie tańsze w eksploatacji (pytanie, kto z tej taniości będzie korzystał: właściciel czy najemca).
Pytanie, czy to będzie oznaczać niższe rachunki za energię i ogrzewanie. Średni rachunek za prąd to 2000 zł rocznie w mieszkaniu i 5000 zł w przeciętnym domu, za ogrzewanie – od 15 zł (w przypadku domu pasywnego) do 220 zł na każdy metr rocznie. Zatem do „wyjęcia” jest kilka tysięcy złotych rocznie oszczędności (własna energia plus zmniejszenie kosztów ogrzewania), co może oznaczać zwrot inwestycji w ciągu „dużych” kilku lat.
Inna sprawa, że częścią termomodernizacji jest przejście na elektryczne źródła ogrzewania, czyli w większości na pompy ciepła. Ich bilans kosztowy jest niejasny, bo im droższy prąd, tym wyższe – a nie tym niższe – rachunki za ogrzewanie (nawet jeśli kilowatogodzin potrzeba znacznie mniej, to ich produkcja jest droższa niż w kotle na węgiel). Na dziś ludzie, którzy wymienili kotły na węgiel lub drewno na pompy ciepła, raczej nie są wygranymi transformacji energetycznej. Pytanie, czy tak samo będzie w 2030 r., kiedy mamy zacząć oddawać do użytku już tylko energooszczędne budynki.
Bardziej martwiące właścicieli domów i mieszkańców osiedli są kwestie dotyczące remontów już istniejących domów. W Polsce termomodernizacji wymaga mniej więcej 80% budynków. Prawdopodobnie i tak będziemy musieli ją przeprowadzić (ze względu na rosnące ceny energii i ciepła). Krytycy dyrektywy EPBD obawiają się, że wymuszone zostanie wysokie tempo tego procesu, a więc i wysokie koszty. Niektórzy mówią: taniej będzie stopniowo wyburzać niż modernizować.
Nie jest wykluczone, że EPBD w pierwszym etapie – jeśli chodzi o istniejące budynki – będzie dotyczyła głównie nieruchomości użyteczności publicznej. Nie wiem, jaka część wszystkich budynków w Polsce to te zarządzane przez państwo, samorządy i wykorzystywane na różne publiczne cele, ale obstawiam, że to może być kilkanaście procent. I to by oznaczało, że temat w minimalnym stopniu dotknie zwykłych Kowalskich.
Inna sprawa, że z dyrektywy wynika, iż połowa z tych wydatków na zmniejszenie wydatków energetycznych (o 16%) musi się skoncentrować na budynkach o najniższej „jakości” energetycznej, a więc może dotyczyć zwykłych Polaków (i to tych najuboższych). Ciekawe, jak polski rząd do tego podejdzie, jeśli regulacje będą wchodziły w życie. Policzmy zatem, co nas czeka.
Czy warto wydać bilion złotych na modernizację domów?
Tak czy owak – warto policzyć koszty. W Polsce jest 6,9 mln budynków mieszkalnych, których 6,3 mln to budynki jednorodzinne, a ponad 550 000 – budynki wielorodzinne (dane GUS). Przy założeniu, że trzeba by zmodernizować (zmiana źródeł ciepła, termomodernizacja, być może fotowoltaika) milion budynków i że jednostkowy koszt wyniósłby 100 000 zł, mówimy o kwocie 100 mld zł do 2030 r. W skali kraju i w skali roku nie jest to kwota porażająca – 14 mld zł rocznie. Jedna czwarta wydatków na 800+.
Pytanie brzmi, kto te koszty poniesie. Gdyby to miało dotyczyć Kowalskich, to zapewne rząd przygotuje jakiś program dopłat, które pozwolą pokryć co najmniej połowę kosztów z kasy państwowej. Ale – tak samo, jak w przypadku fotowoltaiki – mogą to być dość opłacalne inwestycje, które będą zmniejszać koszty eksploatacyjne (rachunki za prąd i ogrzewanie), a z drugiej będą zwiększały wartość nieruchomości. Więc być może nie trzeba będzie nikogo zaganiać do nich kijem.
Niemniej jednak cały program termomodernizacji budynków może pochłonąć nawet do biliona złotych. Te wydatki – rozłożone na 25 lat – mogą stanowić kilka procent rocznego budżetu państwa. Od strony czysto finansowej to zapewne się w jakiejś perspektywie zwróci w niższym zużyciu energii i mniejszej produkcji ciepła. Ale – nie ma dwóch zdań – oznacza konieczność wydania pieniędzy, czy to z prywatnych kieszeni właścicieli nieruchomości, czy z pieniędzy podatników.
Dyrektywa mówi, że państwa mają swobodę w ustaleniu sposobu realizacji celów. Ale wywiera presję, żeby remontować stare budynki i drożej budować nowe. Owszem, dla naszego dobra (żeby oszczędniej, czyli taniej mieszkać), jednak właściciele nieruchomości o liberalnych poglądach uważają, że to od nich powinno zależeć, czy i w jakim tempie będą modernizowali swoją własność.
„Dyrektywa budynkowa”: czy nas na to stać?
Programy dopłat zapewne zadziałają lepiej lub gorzej (ale skoro dobrze poszło z fotowoltaiką, to i z termomodernizacją powinno tak pójść), natomiast trzeba się liczyć z dwoma efektami ubocznymi – spadkiem dostępności nowych mieszkań (bo będą o te 10% droższe) oraz kolejnym czynnikiem niepewności dotyczącym wyceny istniejących nieruchomości i popytu na nie. Te niezmodernizowane mogą tracić na wartości. Może powtórzyć się „efekt diesla” z rynku samochodowego, czyli trudności w sprzedaży domu, który jest zbudowany w starych standardach.
Wydaje mi się, że straszenie, iż właścicieli nieruchomości czekają „horrendalne koszty”, jest nieco przesadne (nawet jeśli, to te koszty będą refundowane przez państwo), podobnie jak nazywanie dyrektywy „wywłaszczeniową” (bo dopuszcza zakaz handlowania nieruchomościami niespełniającymi norm, ale nie znalazłem żadnego konkretu, który by opisywał, jak to ma wyglądać). Przynajmniej na razie.
Natomiast jest prawdą, że całościowy koszt „przedsięwzięcia” w postaci EPBD wyniesie do 2050 pewnie coś koło biliona złotych (drugie tyle, co transformacja energetyczna, i dwa razy tyle, ile zakupy uzbrojenia dla polskiej armii, oraz cztery razy tyle, co budowa CPK wraz z siecią kolei wysokich prędkości). Nie wiem, czy te pieniądze i tak musielibyśmy wydać, czy też nie (pewnie część budynków by bez tego „wytrzymała”). Ale zapewne nie musielibyśmy ich wydać w tak szybkim tempie.
Jest więc pytanie, jak to się skończy. Z jednej strony potrzebujemy mniej emisyjnych budynków, żeby płacić niższe rachunki za energię i za ogrzewanie. Zapewne i tak prędzej czy później musielibyśmy zacząć takie budować i może lepiej, że ktoś nas do tego zmusi (a właściwie deweloperów, którzy najchętniej budowaliby mikrokawalerki albo luksusowe apartamenty)?
Ale z drugiej strony zapewne nie uratuje to planety (mówimy o kilku procentach światowych emisji CO2), zaś nie wiadomo, czy w państwowej kasie i prywatnych kieszeniach znajdzie się kilkadziesiąt miliardów rocznie na realizację EPBD (takie mogą być koszty wzrostu cen nowych nieruchomości i realizowania termomodernizacji starych). Chciałbym też zobaczyć bilans kosztów i korzyści takich inwestycji na przykładzie pojedynczej nieruchomości oraz na poziomie całego kraju.
Tak czy owak, już dziś warto zacząć zwracać uwagę, jaka jest klasa energetyczna domu, który kupujecie. Może to mieć znaczenie dla wartości rynkowej tego domu w przyszłości. Wygląda to z grubsza tak:
Klasy energetyczne domów
Jak przeczytałem, klasa energetyczna nadawana jest zgodnie z Warunkami Technicznymi 2021 (WT 2021). Ten wskaźnik określa zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną (EP), który wynosi 70 kWh na każdy m2 powierzchni rocznie. I tak, zgodnie z tym wskaźnikiem budynek A+ ma jeszcze mniejsze zużycie energii niż ten próg minimalny, a najniższa klasa energetyczna budynku, czyli G – to powyżej 150 EP.
Każdy, kto kupuje nieruchomość, powinien dostać świadectwo energetyczne budynku, w którym jest opisane, w której klasie się on mieści. Im niższa klasa energetyczna, tym większe potencjalne wydatki w przyszłości (nawet nie tyle ze względu na to, że dyrektywa budynkowa to wymusi, ale też rachunki za prąd i ogrzewanie mogą sprawić, że będzie się opłacało je ponieść).
Autor: Maciej Samcik
